Olbrzymie centra handlowe tracą ruch; hipermarkety rosną mniej, a część z nich staje się nieopłacalna, jeśli klienci wybierają zakupy blisko domu lub online.
Skala zjawiska i kluczowe liczby
W 2025 roku inwestorzy i deweloperzy przesuwają środki w kierunku formatów proximity: 70% nowej powierzchni handlowej w Polsce to parki handlowe. To nie kosmetyczna zmiana – to strategiczne przesunięcie modelu biznesowego rynku nieruchomości handlowych. Lipiec 2025 przyniósł wzrost sprzedaży online o 3,4% m/m, co pokazuje ciągłą dynamikę ecommerce. Rok 2024 zamknął się średnim wzrostem obrotów najemców galerii na poziomie 4%, ale wzrost ten był nierównomierny: kategorie gastronomia, uroda i usługi notowały wzrosty sięgające nawet 10%. Dodatkowo 59% polskich konsumentów wskazuje cenę jako najważniejszy czynnik przy podejmowaniu decyzji zakupowej.
W największych aglomeracjach, np. w Poznaniu czy katowickim obszarze metropolitalnym, nadpodaż powierzchni handlowej pogłębiła problem spadku odwiedzalności starszych, dużych galerii. W praktyce oznacza to presję na czynsze, wyższy współczynnik pustostanów i konieczność restrukturyzacji tenant-mix.
Jak odczytać te liczby w praktyce
Wzrost ecommerce i szybkich dostaw zmienia częstotliwość wizyt klientów w tradycyjnych formatach. Rotacja asortymentu w niektórych segmentach przyspieszyła – w 2025 roku rotacja może być nawet o 2 tygodnie szybsza niż rok wcześniej, co wymusza elastyczność w logistyce i merchandisingu. Dla najemców oznacza to konieczność integracji kanałów online i offline oraz rewizji modelu kosztowego.
Dlaczego duże galerie świecą pustkami?
- wzrost e-commerce i popularność quick commerce,
- preferencja formatów proximity i parków handlowych,
- nadpodaż powierzchni handlowej w dużych aglomeracjach,
- zmiana miksu asortymentowego na korzyść usług, gastronomii i rozrywki.
Tradycyjne galerie coraz trudniej konkurować z wygodą dostawy do domu i z bliską dostępnością lokalnych sklepów. Quick commerce z dostawą w 30–60 minut przenosi część koszyka codziennego poza wielkie sklepy, a parki handlowe oferują niższe koszty najmu i łatwiejszy dostęp dla klientów samochodowych.
Jak zachowują się konsumenci
Konsumenci rozdzielają swoją aktywność zakupową:
– codzienne zakupy i szybkie potrzeby realizują w sklepach lokalnych lub przez quick commerce,
– zakupy drogich lub wyspecjalizowanych produktów często przenoszą do kanałów online,
– wizyty w centrach handlowych koncentrują się na doświadczeniach: gastronomii, wydarzeniach i usługach, a nie na podstawowych zakupach.
Supermarket online stał się najszybciej rosnącą kategorią zakupową w sieci; to dowód, że zakupy spożywcze przestają być domeną wyłącznie tradycyjnych sieci hipermarketów. W konsekwencji odwiedzalność hipermarketów rośnie wolniej niż innych formatów, a w niektórych lokalizacjach maleje.
Które formaty zyskują
- parki handlowe – 70% nowej podaży w 2025,
- sklepy osiedlowe i convenience stores,
- e-commerce i quick commerce z dostawą w godzinę lub szybciej,
- usługi, gastronomia i fitness jako generatory ruchu i czasu spędzanego w obiekcie.
Te formaty wygrywają nie tylko dlatego, że są tańsze w utrzymaniu, ale przede wszystkim dlatego, że odczytują zmianę zachowań konsumenckich: mniejsza częstotliwość dużych zakupów, większa potrzeba szybkości i doświadczeń.
Wpływ na hipermarkety i duże sklepy
Hipermarkety reagują dwojako: redukują powierzchnie lub dzielą lokale na mniejsze moduły. Sieci RTV/AGD i supermarkety testują mniejsze formaty, by obniżyć koszty operacyjne i utrzymać dostępność w kluczowych lokalizacjach. W praktyce widzimy też wzrost inwestycji w dark store’y i formaty convenience przez sieci spożywcze, co pozwala skrócić łańcuch dostaw i zredukować koszty „last mile”.
Po stronie wynajmujących starsze galerie doświadczają spadku czynszów i wzrostu pustostanów, szczególnie gdy konkurencyjne projekty pojawiły się w promieniu 10 km. Deweloperzy szykują wielofunkcyjne adaptacje, by odzyskać rentowność.
Strategie adaptacji centrów handlowych
- zmiana tenant-mix na korzyść gastronomii, usług medycznych i fitness,
- konwersja części powierzchni na biura i mieszkania,
- dzielenie dużych hal na moduły 200–1 000 m2 dla różnych najemców,
- współpraca z operatorami quick commerce poprzez udostępnienie przestrzeni na dark store’y.
Przykłady z rynku pokazują, że galerie przerabiają nawet 30% powierzchni na coworking i kliniki, a deweloperzy tworzą parki handlowe z 12 najemcami o średniej powierzchni około 400 m2. Operatorzy quick commerce wynajmują miejsca rzędu 200 m2 wewnątrz centrów jako dark store’y, by oferować dostawy w 30–60 minut.
Ekonomika adaptacji
Przekształcenie wielkopowierzchniowego sklepu w kilka mniejszych jednostek pozwala zwiększyć przychód z m2 krótkoterminowo. Z punktu widzenia inwestora, parki handlowe są atrakcyjne: niższy koszt budowy i utrzymania, mniejsze ryzyko sezonowości, oraz silniejsza korelacja z handlem codziennym.
Skutki dla zatrudnienia i łańcucha dostaw
Zmiany formatów i szybsze tempo ecommerce wpływają bezpośrednio na strukturę zatrudnienia i logistyki:
– uproszczenie łańcucha dostaw dla formatów proximity zmniejsza konieczność dużych magazynów centralnych,
– rośnie zapotrzebowanie na logistykę last mile i operatorów dostaw, co kreuje nowe miejsca pracy w logistyce i obsłudze zamówień,
– praca w handlu przesuwa się w kierunku obsługi zamówień omnichannel i usług w placówkach – sprzedawca może stać się pracownikiem odbioru zamówień online lub specjalistą ds. obsługi klienta w sklepie stacjonarnym.
Dla rynku pracy oznacza to intensywną potrzebę przekwalifikowania: pracownicy sklepów muszą zdobywać umiejętności obsługi systemów online, logistyki i pracy w usługach.
Jak reagują najemcy
Najemcy optymalizują koszty:
– redukują wielkość lokali i negocjują czynsze,
– rozwijają sprzedaż online równolegle z mniejszymi sklepami stacjonarnymi,
– inwestują w formaty convenience i dark store’y, aby utrzymać dostępność i skrócić czas dostawy.
Marki, które łączą silny kanał online z lokalną obecnością, radzą sobie najlepiej. To strategia „phygital” – łączenie fizycznego doświadczenia z cyfrową wygodą.
Dowody z rynku i tempo zmian
Raporty branżowe z 2024–2025 konsekwentnie potwierdzają przesunięcie podaży w stronę parków handlowych: 70% nowej podaży w 2025 to nie prognoza – to obserwowany trend. Wzrost indeksu sprzedaży online o 3,4% m/m w lipcu 2025 wskazuje, że ecommerce nadal zyskuje udział w koszyku konsumentów. W 2024 roku średni wzrost obrotów najemców centrów wyniósł 4%, a kategorie usługowe wzrosły nawet do 10%, co pokazuje, że adaptacja tenant-mix przynosi mierzalne efekty.
W praktyce deweloperzy i operatorzy mają do podjęcia konkretne decyzje operacyjne: analiza podaży i popytu w promieniu 10 km, dzielenie dużych powierzchni na moduły, tworzenie stałych stref doświadczeń oraz partnerstwo z operatorami e-commerce. Te działania mają na celu przywrócenie atrakcyjności i rentowności istniejących obiektów bez konieczności budowy nowych, wielkopowierzchniowych galerii.
Przeczytaj również:
- https://handkiewicz.pl/work-and-travel-twoja-szansa-na-niezapomniana-przygode/
- https://handkiewicz.pl/prawda-o-suplementach-diety-czy-naprawde-dostarczasz-organizmowi-to-co-najlepsze/
- https://handkiewicz.pl/jak-czesto-kapac-niemowlaka-porady-dla-rodzicow/
- https://handkiewicz.pl/deszcz-grill-kino-jedna-przestrzen-trzy-funkcje-dzieki-zadaszeniu/
- https://handkiewicz.pl/innowacyjne-rozwiazania-w-architekturze-wspierajace-mobilnosc-osob-starszych/
- http://babskiesprawy.info/5-dodatkow-ktore-zmienia-twoja-lazienke
- http://24portal.pl/lazienka-w-stylu-naturalnym-czyli-jaka/
- https://naszamlawa.pl/wiadomosci/ktore-mleko-lepsze-krowie-czy-kozie/
- https://www.polityka.pl/tygodnikpolityka/inspiracjeiporady/2260363,1,piekne-choc-mniej-znane-zabytki-francji-co-warto-zobaczyc.read
- https://tomaszm.pl/jak-skutecznie-ubiegac-sie-o-zwrot-podatku-z-anglii-porady-i-wskazowki/
